Płatność z góry za kilka miesięcy do przodu, choć nie zawsze, to czasami może okazać się czerwoną flagą.
Miałem kilka takich nieprzyjemnych sytuacji, które tylko powiększyły listę moich „Przygód faceta od najmów”. To były bardzo sprytne posunięcia i czasami naprawdę dobrze skalkulowane przez najemców.
Większość właścicieli byłaby zadowolona, mając zapłatę za x miesięcy do przodu. Zresztą ja też w przeszłości taki byłem — cieszyłem się jak emeryt na widok trzynastej emerytury. Jednak wszystko jest dobre — do czasu.
Po pierwsze, to często ma na celu pokazać płynność finansową najemcy z dobrej strony. Jednak może to być pozorne, gdyż może ona się zmienić po okresie zapłaconym z góry, czego również doświadczyłem. A jak już wspomniałem we wcześniejszym poście, najpierw leci płynność, potem zwykle pada komunikacja, a na końcu mamy duży problem i możemy ponieść dodatkowe koszty czasowe, emocjonalne lub finansowe.
Po drugie, najemca może mieć świadomość, że może być kilku innych chętnych na wynajem nieruchomości i ten zabieg może mieć na celu zwiększenie jego szans na wynajem. My w tym czasie podjarani niczym gość weselny, gdy widzi, jak wjeżdża rosół, wiedząc, że za chwilę możemy dostać kasę z góry, to przez to zaślepienie i dolary w oczach, możemy odrzucić innego, lepszego najemcę, który również jest chętny wynająć naszą nieruchomość.
Po trzecie, trzeba przemyśleć i zastanowić się skąd najemca ma taką gotówkę i dlaczego chce zapłacić z góry za cały rok. Wiele lat temu miałem przypadek Pana, który został w pewnym sensie eksmitowany przez nowego właściciela nieruchomości, w której mieszkał, o czym oczywiście nie zostałem poinformowany. Właścicielowi zależało na czasie i chciał się go pozbyć od razu, więc dał mu kilkanaście tysięcy złotych, aby mógł on zapłacić za mieszkanie na wynajem z góry za cały rok. Kilka lat temu, ucząc się swojego zawodu, nawet nie zdawałem sobie z tego sprawy, tym bardziej że właściciel, który pozbywał się tego człowieka, przygotował go wcześniej do rozmowy ze mną, aby nie było żadnych podejrzeń. Na tamten czas, nie zaświeciła mi się żadna, nawet żółta lampka ostrzegawcza. Co więcej, nawet mu podpisał oświadczenie do najmu okazjonalnego o wyrażenie zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu na wypadek ustania stosunku najmu. Dlaczego? Bo wiedział, że to jest tylko oświadczenie i on dzisiaj oświadcza, że go przyjmie, a jutro może oświadczyć, że temat nieaktualny. Niemniej jednak, najemca podpisując drugie oświadczenie o wskazaniu innego lokalu, jeśli straci wcześniej podany adres, to już nie oświadcza, ale zobowiązuje się do wskazania innego lokalu. A co jeśli go nie znajdzie i jednocześnie nie ma pieniędzy? Ważne, że poprzedniego właściciela już to nie interesuje, prawda? To już jestem temat na osobny artykuł. Co więcej, takie doświadczenie również mam na koncie „Przygód faceta od najmów” i z pewnością się nim podzielę w przyszłości
Po czwarte, jeśli ktoś nam zapłaci z góry za rok, to postawa najemcy może się zmienić w trakcie trwania umowy. Miałem też taki przykład, że najemca nagminnie imprezował w weekendy i dał mi w pewnym momencie jasno do zrozumienia, że „skoro zapłacił z góry, to żebym się teraz tak nie czepiał”. Udało się nam później wypracować tak współpracę, że obyło się bez wypowiedzenia, ale jednocześnie wyleczył mnie z przyjmowania płatności z góry.
Po piąte, jeśli już się decydujemy na płatność z góry, to sugeruję mimo wszystko zawrzeć umowę na czas nieokreślony z jakimś okresem wypowiedzenia i jednoczesną zgodą na przyjęcie płatności z góry, ale ze świadomością, że może wystąpić sytuacja, w której będziemy musieli wcześniej zakończyć współpracę i część gotówki zwrócić. Jednak zdecydowanie odradzam wtedy umowę na czas określony, bo nie wiemy, jak ta współpraca będzie wyglądać w praktyce.
Po szóste podam pewien przykład, który kiedyś miałem. Było małżeństwo, które wróciło po wielu latach z Londynu do Polski, mieli oszczędności i chcieli zapłacić z góry za rok, ale nie mieli jeszcze pracy w Polsce i nie znali w ogóle realiów rynku pracy w Chrzanowie, a oczekiwania mieli jakby na Wall Street mieli za chwilę pracować. Miałem już wtedy sporo takich osób, którzy doświadczyli rozjazdu swoich oczekiwań po przyjeździe do Polski, więc po dłuższej rozmowie, odradziłem im płatności z góry. Zaproponowałem po prostu płatność miesięczną i finalnie okazało się, że po trzech miesiącach postanowili przeprowadzić się do Warszawy, bo tam widzieli większe perspektywy dla siebie. Innymi słowy, te wszystkie zapowiedzi o długim okresie najmu, po prostu już na mnie nie działają. Bo planować oczywiście warto, jednak życie lubi je często zweryfikować. Jako zarządca nieruchomości, nie chcę po tych wszystkich zwariowanych doświadczeniach z przeszłości, serwować sobie teraz chaos i zamieszanie.
Kończąc, kolejny raz chce podkreślić, że w biznesie najmu nic nie jest zero-jedynkowe i nie można wrzucać wszystkich do jednego wora. Ponad dwa lata temu wynająłem dom za 3 500 zł miesięcznie, płatny z góry za rok, czyli 42 000 zł. Po roku najemca wszedł na płatność miesięczną i wszystko do tej pory jest w porządku.
Podsumowując, płatność z góry jest bardzo kusząca, ale bywa czasami niebezpieczna. Warto być po prostu ostrożnym i spróbować zrozumieć, czym naprawdę kieruje się najemca, proponując takie rozwiązanie, mając jednocześnie świadomość kilku niebezpieczeństw z tym związanych. Podejmujmy rozważne, przemyślane decyzje w najmie, pamiętając, że nic na siłę i nic za wszelką cenę, a ból pustostanu jest lepszy, niż ból posiadania kłopotliwego najemcy.
Warto być po prostu ostrożnym!