Za chwilę minie 8 lat jak działamy na rynku chrzanowskim. Znam ten rynek jak własną kieszeń. Przez nasze ręce przeszło setki mieszkań, które wynajęliśmy. Bardzo często dostaje takie pytanie od inwestorów: „Jakie mieszkanie jest najlepsze w Chrzanowie na wynajem?”
Przez te wszystkie lata, bacznie obserwując i analizując rynek najmu, nie będę ukrywać, że kilka razy zmieniałem zdanie w tej kwestii. Gdy zaczynałem ten biznes, to byłem święcie przekonany, że na rynku wygrywają właściciele, którzy posiadają kawalerki. Osiem lat temu kawalerki schodziły jak ciepłe bułeczki. Wystawialiśmy ofertę kawalerek i od razu były telefony od potencjalnych najemców. Bardzo często było tak, że wystawialiśmy ofertę kawalerki rano, po południu były prezentacje, a następnego dnia umowa najmu.
Jednak kilka lat później, rynek i potrzeby się zmieniły. Najbardziej poszukiwane były mieszkanie o dużych metrażach, trzy lub czteropokojowe. Co jest istotne, to fakt, że ceny w Chrzanowie zaczęły się mocno zacierać. Wcześniej kawalerki były tanie, mieszkania dwupokojowe były nieco droższe, a mieszkania o dużych metrażach były najdroższe. Jednak obecnie sytuacja na rynku jest taka, że metraż mieszkania nie decyduje o wysokości ceny. Czynsz najmu dla kawalerki jest w większości przypadków taki sam jak mieszkania 3-pokojowego. Jedynie domy wystrzeliły z cenami w kosmos, ale to jest temat na odrębny artykuł.
Idąc tym tropem, można by powiedzieć, że w takim razie najlepiej opłaca się kupować w Chrzanowie kawalerki na wynajem, bo można uzyskać najlepszą stopę zwrotu, bo kawalerki są najtańsze w zakupie. Jednak w moim przekonaniu nie do końca tak jest, ponieważ bardzo istotnym elementem, o którym część inwestorów zapomina to pustostany. Kawalerki w Chrzanowie mają najdłuższe pustostany. Tak jak wspomniałem, rynek najmu bardzo mocno się zmienił i jak kiedyś najemca na kawalerkę był niemal od razu, tak dzisiaj trzeba na niego chwilę poczekać. Nie umiem jednoznacznie powiedzieć, jaki to jest okres, gdyż zależy to od parametrów mieszkania, takich jak standard, cena, wyposażenie, umeblowanie, lokalizacja itd. Jednak można przyjąć, że jest to okres od tygodnia do czterech tygodni, a czasami dłużej. Zatem śmiało założyć, że minimum jeden miesiąc w roku jesteśmy „w plecy”
Dzisiaj, uważam, że najlepszym rozwiązaniem, jeśli chodzi o mieszkanie na wynajem w Chrzanowie, to są mieszkania dwupokojowe. Po tych wszystkich latach one najlepiej się obroniły. Jak się dobrze poszuka i dobrze wynegocjuje cenę, to można je kupić w bardzo atrakcyjnych cenach. Nie muszą to być mieszkanie po generalnym remoncie, ale przy założeniu, że są odświeżone, częściowo umeblowane i wyposażone, przygotowane do wynajęcia (posprzątane), to wówczas mogą pracować na siebie przez wiele lat, przynosząc bardzo dobre stopy zwrotu. Nie mają tak długich pustostanów, jak kawalerki i okres wynajmu jest najdłuższy w stosunku do kawalerek, czy mieszkań o dużych metrażach. Jednak warto pamiętać, aby pokoje były niezależne, gdyż pokoje przechodnie nie są zbyt zachęcające dla najemców, a po jakimś czasie nawet mogą przeszkadzać najemcom i będą chcieli poszukać czegoś innego na wynajem. Warto więc patrzeć do przodu i zadbać o to, aby nasz najemca miał jak najmniej powodów do złożenia wypowiedzenia
Jakbym miał konkretnie wskazać też lokalizację, to według mnie najlepsze mieszkania na wynajem w Chrzanowie, to mieszkania na północy Chrzanowa. Mieszkania na północy mają świetną infrastrukturę handlowo-usługową, są w niewielkiej odległości od do węzła autostrady A4, ale przede wszystkim mają relatywnie najniższe czynsze administracyjne. Niskie czynsze wynikają z niższych metrażów, np. można wynająć 3-pokojowe mieszkanie na ul. Mieszka I, które ma 46 m². Trochę małe jak na trzy pokoje, ale swoje założenia spełniają. Omijałbym jednak mieszkania z windami, gdyż czynsz administracyjny jest wtedy podwyższony. Warto o tym pamiętać, gdyż potencjalnym najemcom zależy zawsze na jak najniższych opłatach.
Będąc jeszcze bardziej precyzyjnym, odrzuciłbym zakup mieszkań na czwartym piętrze, ponieważ z doświadczenia wiem, że pustostany są o wiele dłuższe. Wyobraź sobie najemcę z dzieckiem, wózek i do tego zakupy. Po kilku miesiącach najemców może zacząć to irytować. Trzecie piętra jeszcze są akceptowalne, ale najlepiej sprawdza się parter, pierwsze i drugie piętro.
No i na koniec ostatnia kwestia to balkon. Koniecznie rekomenduję mieszkanie z balkonem. W ostateczności może balkon typu francuski, ale jeśli jest możliwość zakupu, to polecam, aby to było mieszkanie z normalnym balkonem, nawet bardzo małym, ale żeby był. Miałem wiele przypadków, że najemcom nie przeszkadzał brak balkonu lub balkon francuski, do momentu, aż nie zaczął go irytować fakt, że np. latem nie ma możliwości wywieszenia prania, czy wypić kawkę na balkonie.
Podsumowując, polecam mieszkania na północy Chrzanowa, 2-pokojowe (pokoje niezależne), z balkonem, byle nie na czwartym piętrze, umeblowane, wyposażone.
Biorąc pod uwagę stan aktualny, ciekawym rozwiązaniem jest opcja zdecydowanie droższa i jest to zakup mieszkań z rynku pierwotnego. Bardzo popularne stały się mieszkania na ul. Partyzantów (i nie tylko), które chętnie są wynajmowane, pomimo że ceny wahają się między 2000-3000 zł czynszu najmu. Bardzo często wynajmują to nie tylko osoby z Chrzanowa, ale również z Krakowa, którzy wolą zapłacić mniej niż w Krakowie i dojeżdżać. Jako ciekawostkę dodam, że między innymi poprzez wysyp mieszkań z rynku pierwotnego, dzisiejszy najemca jest bardziej wybredny i ma większe oczekiwania co do standardu. Woli zapłacić więcej, dzięki czemu czuję się komfortowo. Zatem jeśli masz mieszkanie z rynku wtórnego, którego wymaga odświeżenia lub remontu, to jest to najlepszy moment na takie działania. Mieszkania o niskim standardzie, nawet za niższą cenę nie są dziś zbyt atrakcyjne i przyciągają często nierzetelnych najemców.